El fideicomiso ha sido crucial para impulsar viviendas bajo costo

En 10 años facilitó en el país el desarrollo de 248,306 unidades habitacionales, y creció 35% promedio/año

La administración de activos por parte de las fiduciarias en República Dominicana juega un papel crucial en el desarrollo del sector inmobiliario, especialmente en lo que respecta a las viviendas de bajo costo.

Las fiduciarias manejan una amplia gama de activos, con Fiduciaria Reservas que lidera el mercado con un total de RD$19,607 millones, lo que representan un 22.8% del total. Le siguen Fiducorp, Fiduciaria La Nacional y Fiduciaria Popular, con RD$15,559 millones, RD$15,444 millones y RD$15,004 millones respectivamente. Otras participantes, como Fiduciaria BHD, Fiduciaria Universal, Daf Partners, APAP y HTS Fiduciaria, también contribuyen significativamente con el mercado fiduciario en el país.

En cuanto a los fideicomisos de viviendas de bajo costo (VBC), su importancia en el panorama inmobiliario es notable. Según datos del Ministerio de Vivienda y Edificaciones, la evolución de las unidades habitacionales administradas por estos fideicomisos ha crecido sustancialmente entre 2013 y el año 2023.

Los números anuales reflejan este crecimiento progresivo de esta forma: En 2013 un total 1,374 unidades; en 2014 una cantidad de 3,390 unidades, en 2015 hubo 4,715 unidades; en 2016 fueron 11,966 unidades, en 20217 otras 21,269 unidades y en 2018 hubo 23,825 unidades. En el año 2019 fueron 25,123 unidades, en 2020, un año afectado por la pandemia de covid-19 registra 14,258 unidades, en 2021 fueron 20,932 unidades, en 2022 hubo 56,357 unidades y en 2023 se reportaron 65,097 unidades.

El crecimiento promedio anual de estas unidades, si se considera el impacto de la pandemia, es del 24%, mientras que sin considerar el año de esa crisis sanitaria, el crecimiento promedio se eleva al 35%. Este incremento refleja el compromiso del sector con la promoción de soluciones habitacionales asequibles para la población.

El fideicomiso ha surgido como una herramienta crucial en la promoción y desarrollo de viviendas de bajo costo en República Dominicana. Esta figura, regulada por la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, ha demostrado ser fundamental en la creación de patrimonios separados destinados a la gestión eficiente de activos inmobiliarios.

El fideicomiso se define como el acto mediante el cual una o varias personas, denominadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales a una o varias personas jurídicas, conocidas como fiduciarios. Esta transferencia tiene como objetivo la constitución de un patrimonio separado, administrado por los fiduciarios según las instrucciones de los fideicomitentes, en beneficio de una o varias personas denominadas fideicomisarios o beneficiarios.

Por otro lado, los proyectos desarrollados por Fiduciaria Reservas han tenido un impacto significativo en la promoción de viviendas de bajo costo en el país. Uno de los proyectos destacados es el primer Fideicomiso Público de Vivienda de Bajo Costo, que se caracteriza por un desarrollo urbano integral y participativo dirigido a familias de bajos ingresos. Este proyecto incluye la provisión de servicios públicos esenciales y contribuye al desarrollo económico local, al generar empleo y mejorar la calidad de vida de sus residentes.

Además, Fiduciaria Reservas ha logrado importantes hitos operativos en el ámbito de los fideicomisos de viviendas de bajo costo, al gestionarmás de RD$646.7 millones en bonos Itbis, que impactan a 2,887 beneficiarios en 2023. Además, ha facilitado financiamientos a través de programas como Mi Vivienda, Fonvivienda (Familia Feliz) y Ciudad Juan Bosch, lo que contribuye al acceso a la vivienda para familias de bajos recursos.

La distribución de fideicomisos inmobiliarios en proyectos de viviendas de bajo costo refleja un enfoque estratégico en el desarrollo habitacional del país. Según datos de la DGII, el 75% de los fideicomisos constituidos en República Dominicana están relacionados con el desarrollo inmobiliario, con un total de 1,662 fideicomisos constituidos hasta mayo de 2024. Estos fideicomisos son una pieza clave en la promoción de soluciones habitacionales asequibles, con un enfoque particular en las viviendas de bajo costo.

Para inversión, la clave

Por otro lado, la exención de impuestos para los fideicomisos dedicados a la construcción de proyectos de viviendas de bajo costo es un incentivo clave para promover la inversión en este sector.

Los fideicomisos autorizados por el Ministerio de la Vivienda y Edificaciones quedan exentos del pago del 100% de varios impuestos, incluidos tributos sobre la renta y ganancias de capital, impuestos sobre la construcción, tasas y derechos establecidos por ley, entre otros. Esta exención fiscal crea un entorno favorable para la inversión en viviendas asequibles y fomenta la participación de desarrolladores e inversionistas en este tipo de proyectos.

En cuanto a los logros operativos de Fiduciaria Reservas, se destaca la gestión exitosa de más de 34,000 unidades habitacionales vinculadas a fideicomisos de viviendas de bajo costo.

Además, la gestión de bonos Itbis por un valor superior a RD$646.7 millones ha beneficiado a miles de dominicanos, representando un aumento significativo en comparación con años anteriores.

La figura del fideicomiso involucra varias partes clave: el fideicomitente, quien aporta los bienes al fideicomiso; el fiduciario, una persona jurídica especializada encargada de administrar los bienes aportados; y el beneficiario, la persona física o jurídica que recibe los beneficios del fideicomiso. En el contexto de viviendas de bajo costo, el fideicomiso de inversión y desarrollo inmobiliario juega un papel esencial.

Hay 1,662 fideicomisos formados, a mayo de 2024

El fideicomiso de viviendas de bajo costo (VBC) se centra en proyectos calificados por el Ministerio de Vivienda y Edificaciones según sus características de ubicación, tamaño y calidad de materiales, entre otros aspectos. Según datos obtenidos, el fideicomiso constituye el 22% de las viviendas de bajo costo en República Dominicana, con una distribución significativa de unidades habitacionales administradas por diversas entidades fiduciarias.

Se considera vivienda de bajo costo la valorada hasta RD$5,025,380, o el equivalente a US$85,180 (en dólar, a la tasa del mercado). La distribución del fideicomiso por tipo se organiza así: filantrópico, cultural y educativo (0%), oferta pública (1%), inversión (1%), sucesión (2%), garantía (2%), otros (2%), administración y fuente de pago (19%), vivienda de bajo costo (27%), y desarrollo inmobiliario general (48%).